MEDIDAS
URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
resumen Real Decreto-ley 7/2019 –
BOE 05/03/2019
Entrada en
vigor: a partir del 06-03-2019
NOTA: EL RL-LEY
7/2019 ESTA PENDIENTE DE CONVALIDACION POR EL CONGRESO
Medidas fiscales en materia de vivienda y alquiler
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles:
Modifica el Texto Refundido Ley
Reguladora de las Haciendas Locales (RD-leg
2/2004)
Se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en
los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica. (Art.63.2)
Modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con
carácter permanente, mediante su remisión a la
correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con
rango de ley, para que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal. (art.72.4)
Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a
alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Ordenanza
fiscal (art.74.6)
Modif. Art.63.2. Sujeto
pasivo. «2. Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin
perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria
soportada conforme a las normas de derecho común.
Las Administraciones Públicas y los
entes u organismos a que se refiere el apartado anterior repercutirán la parte
de la cuota líquida del impuesto que corresponda en quienes, no reuniendo la
condición de sujetos pasivos, hagan uso mediante contraprestación de sus bienes
demaniales o patrimoniales, los cuales estarán obligados a soportar la
repercusión. A tal efecto la cuota repercutible se determinará en razón a la
parte del valor catastral que corresponda a la superficie utilizada y a la construcción
directamente vinculada a cada arrendatario o cesionario del derecho de uso. (NUEVO) Lo
dispuesto en este párrafo no será de aplicación en el supuesto de alquiler de
inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.»
Modif. Art.72.4. Tipo gravamen.
Recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter
permanente.
«4. Dentro de los límites resultantes
de lo dispuesto en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán
establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso
residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la
normativa catastral para la valoración de las construcciones. Cuando los
inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al
uso de la edificación o dependencia principal.
Dichos tipos solo podrán aplicarse,
como máximo, al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término
municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la
ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para
todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos
incrementados.
Tratándose de inmuebles de uso
residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los
ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota
líquida del impuesto. Dentro de este límite, los
ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o
varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble.
El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de
este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente
por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que
esta se declare.
(NUEVO) A estos efectos tendrá
la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel
que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la
correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con
rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que
establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado
con carácter permanente exigirá la
previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los
indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los
cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como
los consumos de servicios de suministro.»
Modif. Art.74.6.
Bonificaciones potestativas. NUEVO «6. Los
ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación de
hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes
inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta
limitada por una norma jurídica.»
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Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados. Exención.
Modificación del TRLITP-AJD (RD Leg 1/1993) para introducir una
exención (art.45.I.B).26)
NUEVO «26. Los arrendamientos de vivienda
para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.»
Reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento
de vivienda
Modificación de la Ley de
Arrendamientos Urbanos – LAU - (Ley
29/1994)
·
Arrendamiento de vivienda
Condición de arrendamiento de
vivienda
El
RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) no incluía esta medida.
Suprime el apartado 2 del art.7
de la LAU que estable el requisito de
inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamientos concertados sobre
fincas urbanas para que tengan
efectos frente a terceros.
“Artículo 7. Condición de
arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición
aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente,
siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus
hijos dependientes.”
Suprime: “2.En todo caso, para que
los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efectos frente a
terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán
inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Duración del contrato:
El
art.9.3, el 10.1 y el 16.4 han sufrido variaciones respecto a lo que había
establecido el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró en vigor el día
18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero de 2019 del
Congreso de los Diputados publicada en
BOE 24-01-2019
Amplía el plazo de duración de la prórroga obligatoria de los contratos de
arrendamiento de vivienda, que queda establecida en 5
años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo
legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada,
que hasta ahora era de 3 años. (Art.9.1 LAU)
Establece los requisitos para no aplicar la prórroga obligatoria y recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de
duración del contrato y siempre que el arrendador sea una persona física. No es
posible esta opción en el caso de arrendador persona jurídica. También
establece la definición de causa de fuerza mayor. (Art.9.3 LAU)
Amplía el plazo de duración de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. El contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años (actualmente el plazo era de 1 año), salvo que el
arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a
la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades. Y amplía los plazos de notificación
para que no opere dicha prórroga tácita (cuatro meses de antelación para el arrendador y 2 meses para el
arrendatario) (Art.10 LAU)
Pacto
de no subrogación o extinción de arrendamiento en caso de fallecimiento del
arrendatario. Modifica el art.16.4 para adecuarlo a los nuevos
plazos de la prórroga obligatoria o tácita. No podrá pactarse
la renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal
derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se
encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad,
personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Modificaciones no incluidas en
el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018):
Derecho del arrendatario a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5
primeros años o 7 años si el arrendador es persona jurídica, en caso
de resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación
forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra. (Art.13 LAU).
Regula la duración de la subrogación del adquirente
en caso de enajenación de la vivienda arrendada (Art.14 LAU).
Art.9.1. Plazo mínimo
“1. La
duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta
fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del
contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta
fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la
puesta a disposición.”
2. Se entenderán celebrados por un año los
arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del
contrato y siempre que el
arrendador sea persona física, no procederá la
prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese
hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda
arrendada antes
del transcurso de cinco años para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta
potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al
arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando
la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en
la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a
entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo
distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción
del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran
procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o
por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el
arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el
uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco
años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al
tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser
indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que
quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no
hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento
provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de
Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran
podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Suprime el art.9.4. “Tratándose de finca no inscrita,
también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de
vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que
parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea
imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación
a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la
vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código
Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo
dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que
corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”, cuyo contenido pasa a
estar regulado en el art.13.3.
Art.10. Prórroga del contrato.
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o
de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, ninguna
de las partes hubiese notificado a la otra, al
menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en caso del
arrendador y al menos con dos
meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de
cualquiera de las anualidades , su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de
aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»
Suprime el art.10.2.” Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el
derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de 1 año
a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros
adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
Art.16.4. Muerte del arrendatario.
«4. En arrendamientos cuya duración inicial sea
superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de
subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar
transcurridos los cinco primeros años de duración del
arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera
producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. (Añade) En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al
derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal
derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se
encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad,
personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.»
Art.13. Resolución del derecho
del arrendador
“1. Si durante los
cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de
una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento
hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la
facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de
duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los
cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica,
el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias
mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento.
Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el
arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario,
superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se
extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás
causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
(añade) 3.
Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que
el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como
propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en
virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero
propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el
artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo
caso durarán siete años.” (antes 9.4)
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros
años de vigencia del contrato, o siete años si el
arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración
pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el
adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en
él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante
el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco
años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en
vigor por cada año del contrato que,
excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador
anterior fuese persona jurídica, reste por
cumplir.
Cuando las
partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste
para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior
fuese persona jurídica.”
Actualización de la renta:
Establece límites en la actualización
anual de la renta (Art.18.1 LAU).
El RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró en vigor el día 18-12-2018
pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero de 2019 del Congreso de los
Diputados publicada en BOE 24-01-2019, establecía
estos límites únicamente para los arrendamientos de renta reducida.
«1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo
podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en
que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por
las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún
mecanismo de actualización de
valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la
renta se
actualizará para cada anualidad por referencia a la
variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera
publicado en la fecha de actualización del
contrato.
(NUEVO) En todo
caso, el incremento producido como consecuencia
de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar
la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a
fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la
actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de actualización del contrato.
Elevación de la renta por
mejoras:
Facilita la adopción de acuerdos
entre arrendador y arrendatario para realizar obras de mejora e incrementar la
renta durante el transcurso de un mismo contrato. (Art.19 LAU)
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
(NUEVO) Art.19.4. “Sin perjuicio de lo
dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en
virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del
contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán
realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta
del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga
obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere
el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales
plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá
ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21
de esta Ley.”
Art.19.1 “1. La realización por el arrendador de obras de
mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar
la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la
mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de
las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del
veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán
descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.”
Gastos generales y servicios
individuales:
Establece por ley que “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del
contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea
persona jurídica. (Añade último párrafo al art.20.1
LAU)
El RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró en vigor el día
18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero de 2019 del
Congreso de los Diputados publicada en
BOE 24-01-2019, añadía “, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa
del arrendatario.
Art.20.2 “Durante
los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el
arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el
concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos,
sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un
porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta
conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.”
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
Derecho de tanteo y retracto:
Modifica el art.25.7 de la LAU.
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
«7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto
cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas
o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni
tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un
mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. (NUEVO) En
tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto,
respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración
competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los
apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales
derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el
arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este
artículo.»
Garantía adicional a la fianza
en metálico en el arrendamiento de vivienda:
Se fija
en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías
adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a
través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de
larga duración. (Art.36.5 LAU)
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
Art.36.5. “Las
partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico.
(NUEVO) En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de
duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el
valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”
Art.36.2. “Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el
arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada
vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza
sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o
dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.”
Art.36.3.”La
actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las
partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la
renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.”
·
Depósito de fianzas. CCAA.
El
RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) no incluía esta medida
Nuevo apartado 2 a la DA Tercera de la LAU establece los datos mínimos que deberá aportar
el arrendador y que deberán constar en la normativa autonómica que
regule el depósito de fianza.
“2. Con objeto de favorecer la transparencia y
facilitar el intercambio de información para el ejercicio de las políticas
públicas, la normativa que regule el depósito de fianza a que se refiere el
apartado anterior determinará los datos que deberán aportarse por parte del
arrendador, entre los que figurará, como mínimo:
a) Los datos identificativos de las partes arrendadora
y arrendataria, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones.
b) Los datos identificativos de la finca, incluyendo
la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma,
superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y
calificación energética.
c) Las características del contrato de arrendamiento,
incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de
actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el
tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda
amueblada.”
·
Ámbito de la LAU. Régimen aplicable.
El nuevo párrafo segundo del art.4.2
de la LAU establece que los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda
de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de
la vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en
su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente,
por las disposiciones del Código Civil.
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
·
Arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU. Uso turístico
Modifica el art.5 e) para establecer
una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la LAU
de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas
viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser
necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística.
«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por
cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa,
cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial turística.»
ATENCIÓN DT Primera
RD-ley 7/2019. Régimen de los contratos de
arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de este RD-Ley. Los contratos de
arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley (antes del 06-03-19),
continuarán
rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones
legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico
establecido en este RD-ley.
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
Reforma del régimen de propiedad horizontal – Comunidad de
propietarios
Modificaciones en el régimen de
la propiedad por pisos o locales previsto en la Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960)
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
·
Obligaciones de cada propietario.
Modifica el art.Noveno.1 f)
de la LAU para incrementar hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva
de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen
a la realización de las obras
obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Art.Noveno.1 «f)
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender
las obras de conservación, de reparación y
de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo
Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a
la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser
inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá
suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien
concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales.»
ATENCIÓN DT Segunda RD-ley 7/2019. Plazo de adaptación de la cuantía del fondo de reserva. El incremento de la cuantía
destinada al fondo de reserva establecida en la modificación de la letra f) del
artículo Noveno.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, se podrá llevar a cabo en a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en
vigor de este RD-ley.
·
Actuaciones obligatorias que no
requieren acuerdo previo Junta de propietarios
Modifica
el art.Diez.1 b) de la LAU para extender
la obligación de
realizar las obras de
accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Art.Décimo.1 «b) Las
obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes
razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las
requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan,
trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores
de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades
de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros
dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación
con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas,
una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de
las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
(NUEVO) También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a
las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las
mismas.»
·
Reglas de los acuerdos de la Junta de
Propietarios
El art.Diecisiete.12 de la LAU
explicita la mayoría cualificada necesaria para que la comunidad de
propietarios puedan limitar
o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
NUEVO «12. El
acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se
refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial
turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para
el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se
realice dicha actividad,
siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al
20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda
Modifica la Ley de
Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) para modificar el
procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables. Introduce mayor
seguridad jurídica y medidas específicas para atender aquellas situaciones que demanden una mayor
protección social. Coordinación entre órganos judiciales y los servicios
sociales.
·
Demandas que no se deciden en juicio ordinario:
Modifica el art.249.1.6º de
la LECivil para establecer que las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos
relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles no se decidirán en juicio
ordinario cuando sea
posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento,
en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales
de esta Ley”
El
RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) no incluía esta medida
«6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos
relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se
trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del
desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación
arrendaticia, (añade) o salvo
que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del
procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las
reglas generales de esta Ley.»
·
Juicio verbal. Citación para la vista. Desahucio
por falta de pago de rentas
Modifica el art.440.3 y 4
de la LECivil para especificar que el órgano judicial deberá fijar en el requerimiento
el día y la hora exactos para
la práctica del lanzamiento.
El
RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) no incluía esta medida
Art.440.3 párrafo tercero
“Además, el requerimiento expresará el día y la hora
que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de
oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora
exactos para la práctica del lanzamiento en
caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de
solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres
días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición
al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución
del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
“Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago
o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de
Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se
procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.”
Art.440.4
“4. En todos los casos de desahucio, también se
apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no
comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda
citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día
siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte
teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga
lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días
desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la
sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en
el día y la
hora fijadas, sin necesidad de notificación
posterior.”
·
Casos especiales en la tramitación inicial juicio
verbal. Comunicación a los servicios sociales
Nuevo apartado 5 art.441 de la
LECivil
Esta
modificación ha sufrido variaciones respecto a lo que había establecido el
RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró en vigor el día 18-12-2018 pero que
fue derogado por Resolución de 22 de enero de 2019 del Congreso de los
Diputados publicada en BOE 24-01-2019
NUEVO art.441.5 “En
los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al
demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad
de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que
puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos
efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del
procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios
sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de
vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha
comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que
los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de
suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano
judicial, o de tres
meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o
transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por
sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá
de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede
acudir el ciudadano.»
·
Demanda ejecutiva.
Contenido
Modifica el art.549.4 de la
LECivil
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
«4. El plazo de espera legal al
que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de
resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades
debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo
previsto en tales casos.
NUEVO No
obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al
lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de
esta Ley.»
·
Ejecución sobre bienes hipotecados. Requerimiento
de pago
Mantiene
el mismo redactado que estableció el RD-Ley 21/2018 (BOE 18/12/2018) que entró
en vigor el día 18-12-2018 pero que fue derogado por Resolución de 22 de enero
de 2019 del Congreso de los Diputados
publicada en BOE 24-01-2019.
«1. En el auto por el que se
autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su
caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere
dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
NUEVO En
el requerimiento a que se refiere el párrafo anterior habrán de incluirse las
indicaciones contenidas en el artículo 441.5, produciendo iguales efectos.»
Otras medidas
Establece las reglas para crear el sistema estatal de índices de referencia
del precio del alquiler de vivienda, para garantizar la transparencia y el
conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como
para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible
y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal. Plazo de 8 meses.
En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán
definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de
referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar
sus propias políticas y programas públicos de vivienda.
NOTA: EL RL-LEY
7/2019 ESTA PENDIENTE DE CONVALIDACION POR EL CONGRESO
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