El Boletín Oficial del Estado de fecha 22 de abril, ha
publicado el Real Decreto ley 15/2020 por el
que se aprueban medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de
locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes.
El procedimiento establecido permitirá a las partes
ajustar la cuantía y periodicidad de la renta con el objeto de inyectar oxígeno
en un sector especialmente ahogado por las consecuencias de la pandemia
provocada por el COVID 19.
El sistema regulado es similar al establecido hace
unas semanas para los alquileres de vivienda. Se basa en la regulación de moratorias de pago distintas según se
trate de un arrendador considerado como “gran
tenedor“(con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o
una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) o un pequeño
propietario.
Una moratoria consiste, en pocas palabras, en ofrecer al autónomo la
posibilidad de aplazar los pagos de la renta arrendaticia durante
un período de tiempo.
Es una medida adoptada con
el objetivo de aliviar la carga económica de los autónomos, profesionales y
pymes que no puedan hacer frente temporalmente
a sus rentas arrendaticias como consecuencia de la crisis sanitaria del
COVID-19. Amparada en esta medida y siempre que se cumplan los
requisitos, un autónomo, profesional o pyme, que se encuentre en situación de
vulnerabilidad económica, podrá solicitar la suspensión temporal de las
obligaciones contractuales derivadas de su contrato de arrendamiento.
En el caso de los grandes
tenedores, los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la
concesión de una moratoria en el
pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de
tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro
meses. El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni
intereses, y se podrá devolver,
de manera fraccionada, durante los dos
años siguientes a la conclusión de la moratoria.
Para estos supuestos, la norma publicada hoy también
prevé que, la opción por esta moratoria impedirá la ejecución de garantías de
pago, como avales bancarios o seguros de impago de alquiler.
Cuando el arrendador sea un pequeño propietario, en el plazo de un mes desde la entrada en
vigor de este nuevo Real Decreto (hasta
el 23 de mayo de 2020) se podrá solicitar el "aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una
rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter
voluntario",
En estos casos las partes podrán disponer libremente
de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades
de la renta arrendaticia. Cuando se disponga total o parcialmente de la misma,
el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de
un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del
contrato, si fuera inferior a un año.
Requisitos. Qué autónomos y pymes pueden pedir la
moratoria en el alquiler.
Podrán pedir las ayudas al alquiler las pymes y
autónomos que cumplan los siguientes requisitos:
1. En el caso del autónomo con un contrato de
arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:
- Debe estar afiliado y en situación de alta en la
fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen
Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o
Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los
Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades
sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida debido a
la entrada del estado de alarma.
- En caso de que la actividad económica no se haya
visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo
deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior
al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por 100, en relación con la factura media
mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de la pyme con contrato de arrendamiento de
un inmueble para desarrollar su actividad económica:
- Que no se superen los límites establecidos en el
artículo 257.1 del Real
Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (Ley de Sociedades de
Capital). Es decir, que el total de las partidas del activo de la pyme no
supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o
que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho
millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de
trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
- Que la actividad haya quedado suspendida debido a
la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la
Autoridad competente.
- En caso de que la actividad no se vea suspendida
por el estado de alarma, la pyme deberá acreditar la reducción de su
facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en,
al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del
trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Cómo acreditar los requisitos para pedir el
aplazamiento de la renta
El inquilino deberá acreditar que se encuentra en
situación de solicitar la moratoria ante el arrendador con la siguiente
documentación:
- En caso de haber sufrido una reducción de
actividad, deberá presentar una declaración responsable en la que, en base
a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la
reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por 100, en
relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año
anterior.
- En todo caso, cuando el arrendador lo pida, el
inquilino tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para
acreditar la reducción de la actividad.
- En caso de haber sufrido una suspensión de la
actividad, la pyme o el autónomo deberá acreditar mediante certificado
expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad
autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad
declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida de la
moratoria
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del
aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los
requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan
podido producir, así como de todos los gastos generados por la
aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las
responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar
lugar.
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